Con l'eccezione del Friuli Venezia Giulia e della Valle d'Aosta, dove la deroga ai regolamenti locali dovrebbe essere permanente, la finestra per sfruttare gli ampliamenti volumetrici del piano casa si chiuderà in 18-24 mesi dall'approvazione delle diverse leggi regionali. Toscana, Umbria ed Emilia Romagna e vi ha già provveduto e nelle altre regioni è questione di qualche settimana, o al massimo di qualche mese.
Ecco allora come prepararsi per cogliere l'occasione. La prima verifica da compiere consiste ovviamente nello studio delle diverse leggi regionali: molte limitano i bonus agli immobili residenziali (diversamente dal Veneto e, in parte, dalla Lombardia), alcune confermano gli ampliamenti previsti dall'intesa (20% per edifici fino a mille metri cubi o 35% in caso di fabbricati da sostituire integralmente), altre li incrementano (eliminando il limite di volumetria, o premiando maggiormente il risparmio energetico) e addirittura introducono nuove ipotesi di bonus e agevolazioni. In un quadro così variegato conviene concentrarsi sulla regione in cui ricade il fabbricato che interessa.
Occorrerà poi verificare come i diversi Comuni recepiranno i piani casa regionali. Ai municipi spetta, infatti, il compito di determinare in quali zone e anche in quali edifici limitare, in tutto o in parte, la deroga alla disciplina urbanistica ed edilizia.
Il terzo punto della check-list attiene alla verifica che l'immobile non ricada nel centro storico, non sia vincolato, né abusivo. Solo i fabbricati che superano anche questo esame accedono all'ultima verifica: la valutazione della tipologia edilizia (mono o bifamiliare, palazzina) e la correlata misurazione della volumetria complessiva. Elementi che, ancora una volta, devono corrispondere alle previsioni della legge regionale in ragione dell'intervento previsto (semplice ampliamento o sostituzione edilizia).
A questo punto, se tutti i riscontri sono positivi, è finalmente possibile presentare al Comune la Dia o la domanda di permesso di costruire (a seconda della legge regionale) per godere dell'ampliamento in deroga.
Ma in deroga a cosa? Anzitutto all'indice di edificabilità fissato dal piano regolatore (quasi sempre già completamente sfruttato dagli edifici esistenti) e agli altri parametri edilizi stabiliti dai regolamenti locali (altezze, rapporti di copertura e permeabilità dei suoli, dotazione di aree per servizi pubblici e così via).
Non sono invece derogabili la distanza di 3 metri tra gli edifici fissata dal Codice civile e quella di 10 metri stabilita dal Dm 1444/68 tra pareti finestrate, le disposizioni igienico sanitarie e di sicurezza tra cui sicuramente le prescrizioni antisismiche.
Restano ferme anche le regole del condominio (di Codice civile o regolamentari), così come gli accordi tra i privati e le servitù che comunque decadono al mutare della disciplina urbanistica o igienico sanitaria di cui siano diretta attuazione.
Infine, è necessario rispettare gli standard di efficienza energetica imposti da ogni Regione per poter dare il via ai lavori: anche in questo caso, i parametri variano molto a livello locale.
La check list delle procedure >>
